三大因素影响明年房价走势

1、新房的库存量不断地增加，二手房的挂牌量上升

据报道，100个城市新建商品房住宅存量面积约为5.1亿平方米，库存量已经创下了2016年去库存政策以来的新纪录，如今广义库存还有37.7亿平方米，假设一套房子的面积为100平方，意味着未来2~3年时间内有超过4,200万套房子上市销售。

全国60个城市的二手房住宅存量为296.8万套，环比增长0.6%，排名前三的城市，重庆、天津、沈阳库存量都已经突破了15万套；成都、南京库存量也超过了12万套；银川、大连、徐州、中山、佛山等多个城市，二手房库存量也处于快速上升的阶段，都已经迫近10万的大关了。7月20城二手房住宅平均去库存周期为12.9个月，深圳东莞去库存周期进一步地拉长，深圳的去库存周期环比增长22.3%，东莞为18.6%，这些数据只是7月份的数据，在8月9月明显的感觉都在加速。

2、金融政策收紧，购房者观望情绪浓厚

今年以来楼市调控最大的政策莫过于三道红线针对的是开发商的两道红线，针对的是银行的，二手房参考下针对的是业主的，在多方面的金融政策限制下，开发商各样的问题都雷爆了。

房贷利率也在不断地上升，据悉，9月份全国平均首套房利率为5.58%，二套房利率为5.88%，其中不少城市的首套房利率已经突破了6%，比如中山、珠海、惠州、成都等城市。惠州的利率是最高的，首套房达到了6.83%。

有报告显示，近4个月房地产“景气指数”出现了直径式的下降，由5月末的102直接降到8月末的99.6，值得一提的是。一二线城市的“经纪人指数”出现了大幅度的下滑，经纪人指数首次转为负仅为98.7降到了历史低位，所以说经纪人对市场都感觉到失望了。

3、旧改取代棚户改，三四线城市楼市失去了最大资金来源

在上一轮房价上涨的过程中，房价表现最亮眼的并不是经济发达的一二线热点城市，而是经济并不发达的三四线小城市，甚至很多小县城的房价涨幅都翻了一番。

为什么上一轮房价上涨时三四线城市房价能够上涨这么多呢？并不是因为这些城市的经济好转或者人口增加了，而且因为棚改货币化安置的原因。棚户区改造本身国家就投入了大量的资金，当时又将补偿的拆迁房换成现金给拆迁户，导致大量资金流入了楼市。因为拆迁户由于没有房子，拿到钱之后就会购买房子居住或者投资房产。所以，棚改货币化不但让三四线城市资金增多，还增多了购房者。这也导致了三四线城市房价无视经济和人口不断上涨。

今年老旧小区改造工程已经全面开始推进，最后的棚改项目也会在今年年底结束，这也意味着旧改将彻底取代棚改。这对于楼市来说失去了大量资金和优质客户。特别是对于三四线城市，失去了持续不断的资金流入和有实力的购房者，这里的房价严重偏高，和当地居民收入水平严重不相符，房价也会慢慢回归到合理水平。

业内：准备买房的人再等等

业内人士认为，想购房的人可以再等等，随着越来越多的房子进行股份转让，预计年底各大房企会有大动作，准备买房的朋友们，确实可以选择持币待沽。

另外，这三个重要的因素也可以作为房价走势判断的参考：

其一，城市化已经进入“第二阶段”，也就是“缓慢发展的阶段”，再叠加人口结构的变化，也就是新生儿出生率的降低以及人口老龄化的加剧，购房需求的减少成为楼市发展的必然趋势。

其二，房屋总量的过剩；根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套。而且，也有数据显示，我们国家的城镇住房空置率已经超过21%，也就是说，我国房屋总量的过剩是真实存在的。

其三，房产税呼之欲出。日前，《求是》杂志刊发高层重磅文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。有人认为，这透露了房地产税立法和改革将“试点先行”，最快在今年年底、明年“两会”前后，或许就有消息发布。